Legal Guide Part 2: House Rent — What Landlords and Tenants Must Know

ስለዚህ ክፍል፦ ይህ በአስማት — የቢናስማርት የሕግ መረጃ አገልግሎት — የቀረበ ነው። አስማት ጠበቃ አይደለም፤ በጉዳይህም አይወክልህም። የሚያደርገው አሠራሩን መንገር ነው። ስለራስህ ጉዳይ ፈቃድ ያለው ጠበቃ አማክር።

በኢትዮጵያ ከተሞች ውስጥ የቤት ኪራይ ለብዙ ቤተሰብ ትልቁ ወጪ ነው። አዋጅ ቁጥር 1320/2024 — በኢትዮጵያ አቆጣጠር 1320/2016 — የወጣው ለዚያ ነው። ከሰኔ 8 ቀን 2024 (እ.ኤ.አ) ጀምሮ ሥራ ላይ ውሏል።

ከዚህ በታች ያሉት አሥር ነጥቦች ከአዋጁ የተወሰዱ ናቸው።

1️⃣ የቃል ውል አይሠራም

ይህ የመጀመሪያውና ትልቁ ለውጥ ነው። የኪራይ ውል በጽሑፍ መሆን ግዴታ ነው። በቃል የተደረገ ስምምነት ሕጋዊ ውጤት የለውም።

እና በጽሑፍ መሆኑ ብቻ በቂ አይደለም — በአካባቢው የቤቶች አስተዳደር ጽ/ቤት መመዝገብ አለበት።

2️⃣ በ30 ቀን ውስጥ መመዝገብ

ውሉ ከተፈረመ በኋላ በ30 ቀን ውስጥ መረጋገጥና መመዝገብ አለበት። ይህ ግዴታ በሁሉም ክፍለ ከተሞች ይሠራል።

ካልተመዘገበ ቅጣት አለ — እስከ ሦስት ወር ኪራይ የሚደርስ። እና ቅጣቱ በአከራይም በተከራይም ላይ ሊጣል ይችላል።

ስለዚህ ተከራይ ከሆንክ ‹‹ውሉን ማን ይመዘግበዋል?›› ብለህ ጠይቅ። መልሱ ‹‹አያስፈልግም›› ከሆነ — ያ ስሕተት ነው።

3️⃣ ዝቅተኛው የውል ጊዜ ሁለት ዓመት

የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውል ቢያንስ ሁለት ዓመት መሆን አለበት። ልዩ ሁኔታው አዋጁ ከመውጣቱ በፊት የነበረ የጽሑፍ ውል ነው።

እና ወሳኙ ነጥብ፦ በዚያ ሁለት ዓመት ውስጥ ኪራዩ አይጨምርም። የከተማና መሠረተ ልማት ሚኒስትር ጫልቱ ሳኒ ለምክር ቤቱ እንደገለጹት አዋጁ ለተከራይ የሚሰጠው ያለ ጭማሪ የሁለት ዓመት ቆይታ መብት ነው።

4️⃣ ቅድመ ክፍያ ከሁለት ወር አይበልጥም

አከራይ ከሁለት ወር ኪራይ በላይ ቅድመ ክፍያ መጠየቅ አይችልም።

ይህ በተግባር ብዙ ይጣሳል። ‹‹ስድስት ወር አስቀድመህ ክፈል›› የሚል ጥያቄ ካጋጠመህ — ከአዋጁ ውጭ ነው።

5️⃣ ክፍያ በባንክ መሆን አለበት

ሁሉም የኪራይ ክፍያ በባንክ ወይም በኤሌክትሮኒክ መንገድ መፈጸም አለበት። ባለሥልጣናትም ከሁለቱም ወገን የክፍያ ማስረጃ የመጠየቅ ሥልጣን አላቸው።

ይህ ለተከራይ ጥበቃ ነው። በጥሬ ገንዘብ ስትከፍል ማስረጃ የለህም። በባንክ ስትከፍል መዝገብ አለ።

6️⃣ ጭማሪ በዓመት አንድ ጊዜ ብቻ — እና በፈቃድ

ኪራይ መጨመር የሚቻለው በዓመት አንድ ጊዜ ብቻ ነው፤ እና በቁጥጥር አካሉ በሚወሰን የኢኮኖሚ ሁኔታ መሠረት።

ከዚያም አልፎ፦ አከራይ ሲጨምር ለተከራዩም ለባለሥልጣኑም በጽሑፍ ማሳወቅ አለበት።

ማለት አከራይ በራሱ ወስኖ ‹‹ከሚቀጥለው ወር ጀምሮ ጨምሯል›› ማለት አይችልም።

7️⃣ ተከራይ ሲለቅ — የሁለት ወር ማስጠንቀቂያ

ተከራይ ውሉን ማቋረጥ ሲፈልግ የሁለት ወር ማስጠንቀቂያ መስጠት አለበት።

8️⃣ ቤቱ ሲሸጥ — የስድስት ወር ማስጠንቀቂያ

ይህ ነጥብ ብዙ ተከራይ የማያውቀው ነው።

ቤቱ በሽያጭ፣ በውርስ ወይም በሌላ መንገድ ወደ አዲስ ባለቤት ቢተላለፍ — አዲሱ ባለቤት ውሉን ማቋረጥ የሚችለው የስድስት ወር ማስጠንቀቂያ ከሰጠ በኋላ ብቻ ነው።

እና ልዩ ሁኔታ አለ፦ በስጦታ የተላለፈ ከሆነ ዝውውሩ ራሱ ውሉን ለማቋረጥ ምክንያት አይሆንም። ተከራዩ የውሉ ጊዜ እስኪያልቅ ድረስ ይቆያል።

ስለዚህ ‹‹ቤቱን ሸጥኩት፣ በሳምንት ውጣ›› የሚል ጥያቄ ሕጋዊ አይደለም።

9️⃣ አከራይ ያለ ማስጠንቀቂያ የሚያስወጣበት ሁኔታ

ሚዛናዊ እንሁን — አዋጁ ለአከራይም መብት ይሰጣል። ያለ ማስጠንቀቂያ ማቋረጥ የሚቻለው፦

• ኪራይ ከ15 ቀን በላይ ሲዘገይ — ለመጀመሪያ ጊዜ
• ኪራይ ከ7 ቀን በላይ ሲዘገይ — ተደጋጋሚ ሲሆን
• ቤቱ ለንግድ ወይም ለታሰበው ውጭ ለሆነ ዓላማ ሲውል
• ሰላምና ደኅንነት ሲደፈርስ
• በቤቱ ውስጥ የወንጀል ድርጊት ሲፈጸም
• ንብረቱ ሲበላሽ

🔟 ክርክር ሲነሳ — ወደ ፍርድ ቤት አይደለም የሚጀመረው

ይህ አሠራር ጊዜና ወጪ ይቆጥባል።

• ቅሬታ ለቁጥጥር አካሉ ይቀርባል → በ30 ቀን ውስጥ ውሳኔ ይሰጣል
• ቅር ከተሰኘህ በ15 ቀን ውስጥ ለቅሬታ ሰሚ ኮሚቴ ይግባኝ ትላለህ → የመጨረሻ የአስተዳደር ውሳኔ
• ከዚያም ወደ ፍርድ ቤት ይግባኝ ማለት ይቻላል → በ30 ቀን ውስጥ የመጨረሻ ውሳኔ

⚠️ ይህ አዋጅ የማይመለከታቸው

አዋጁ የሚሠራው ለመኖሪያ ቤት ኪራይ ብቻ ነው — በክልሎች ተጠሪ በሆኑ ከተሞች፣ በአዲስ አበባና በድሬዳዋ።

የማይመለከታቸው፦ ሆቴሎች፣ ሪዞርቶች፣ ጉዞ ማረፊያዎች (guesthouse) እና የንግድ ፈቃድ ያላቸው ኪራዮች።

📋 ውል ውስጥ መካተት ያለበት

• የአከራይና የተከራይ ስም + መታወቂያ (ፋይዳ)
• የቤቱ አድራሻና መግለጫ
• የኪራዩ መጠንና የክፍያ ቀን
• ተቀማጭ — መጠኑና የመመለሻ ሁኔታ
• የውሉ መጀመሪያና ማብቂያ ቀን
• የክፍያ ዘዴ — በባንክ
• የጥገና ኃላፊነት — ማን ምን እንደሚጠግን
• የማቋረጫ ሁኔታ + ፊርማ

💡 ተከራይ ከመፈረሙ በፊት

• ውሉ በጽሑፍ ነው? የቃል ስምምነት አትቀበል።
• የውል ጊዜው ሁለት ዓመት ነው?
• ቅድመ ክፍያው ከሁለት ወር አይበልጥም?
• በ30 ቀን ውስጥ ማን ይመዘግበዋል?
• የውል ቅጂ በእጅህ አለ?
• ክፍያው በባንክ ነው? ደረሰኝ ያዝ።

---

ማስጠንቀቂያ፦ ይህ የአሠራር ገለጻ ነው እንጂ የሕግ ምክር አይደለም። አዋጁ በመመሪያ ሊሟላ ይችላል፤ የክልል ቁጥጥር አካላትም የራሳቸው መመሪያ ያወጣሉ። ከመወሰንህ በፊት ከቤቶች አስተዳደር ጽ/ቤት አረጋግጥ ወይም ጠበቃ አማክር።

⬅️ ክፍል 1፦ የከተማ ቦታ ሊዝ — ቤት ከመግዛትህ በፊት

➡️ በሚቀጥለው ክፍል፦ የሥራ ውል — አዋጅ 1156/2019። የሙከራ ጊዜ፣ ማስጠንቀቂያና የስንብት ክፍያ።

---

ምንጭ፦ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥርና አስተዳደር አዋጅ ቁጥር 1320/2024 (በኢትዮጵያ አቆጣጠር 1320/2016)፤ የፍትሕ ሚኒስቴር፤ lawyer.et፤ EthioData። ከሰኔ 8 ቀን 2024 (እ.ኤ.አ) ጀምሮ ሥራ ላይ ውሏል።