Legal Guide Part 1: Urban Land Lease — What to Check Before You Buy

ስለዚህ ክፍል፦ ይህ በአስማት — የቢናስማርት የሕግ መረጃ አገልግሎት — የቀረበ ነው። አስማት ጠበቃ አይደለም፤ በጉዳይህም አይወክልህም። የሚያደርገው አሠራሩን፣ የትኛው ጽ/ቤት እንደሆነና ምን ሰነድ እንደሚያስፈልግ መንገር ነው። ስለራስህ ጉዳይ ፈቃድ ያለው ጠበቃ አማክር።

በኢትዮጵያ ቤት ወይም አፓርታማ የገዛ ሰው ብዙ ጊዜ የሚያውቀው የከፈለውን ዋጋ ብቻ ነው። ሕጉ ግን የሚያየው ሌላ ነገር አለ — እና ያ ነገር ከዋጋው በላይ ሊያስከፍል ይችላል።

ከዚህ በታች ያሉት አምስት ነጥቦች ከየከተማ ቦታን በሊዝ ስለመያዝ አዋጅ ቁጥር 721/2011 የተወሰዱ ናቸው።

1️⃣ ሊዝ ማለት ምንድን ነው?

በቀላሉ፦ መሬቱን መግዛት ሳይሆን፣ ለተወሰነ ዓመት በውል የመጠቀም መብት ማግኘት ነው።

በሕገ መንግሥቱ አንቀጽ 40 መሠረት መሬት የመንግሥትና የሕዝብ ንብረት ነው። ስለዚህ የከተማ መሬት የሚያዘው በሊዝ ብቻ ነው፤ ከዚያ ውጭ የማግኘት መንገድ የለም።

ይህ ለገዢ የሚያስከትለው ነገር አለ። አፓርታማ ስትገዛ ሁለት የተለያዩ ነገሮች እያገኘህ ነው፦ የሕንፃው ወይም የቤቱ ባለቤትነት — ያ ያንተ ነው። እና የመሬቱ የሊዝ መብት — ያ ለተወሰነ ዓመት ብቻ ነው።

ብዙ ገዢ የሚመረምረው የመጀመሪያውን ብቻ ነው። ሁለተኛው ግን የንብረቱን ዋጋ ይወስናል።

2️⃣ የሊዝ ጊዜ ስንት ነው?

እንደ አገልግሎቱ ዓይነትና እንደ ከተማው ይለያያል። አንቀጽ 18(1) የሚያስቀምጣቸው ጣሪያዎች እነዚህ ናቸው።

በሁሉም የኢትዮጵያ ከተሞች፦

• መኖሪያ ቤት — 99 ዓመት
• ትምህርት፣ ጤናና ስፖርት — 99 ዓመት
• ሳይንስ፣ ቴክኖሎጂና ምርምር — 99 ዓመት
• የከተማ ግብርና — 15 ዓመት

በአዲስ አበባ — አንቀጽ 18(1)(ለ)፦

• ማኅበራዊ አገልግሎት — 90 ዓመት
• ኢንዱስትሪ — 70 ዓመት
• ንግድና ሌሎች — 60 ዓመት

ከአዲስ አበባ ውጭ ባሉ ከተሞች — አንቀጽ 18(1)(ሐ)፦

• ኢንዱስትሪ — 80 ዓመት
• ንግድና ሌሎች — 70 ዓመት

ይህ ልዩነት በጣም ወሳኝ ነው። በአዲስ አበባ ለንግድ የሚሰጠው 60 ዓመት ሲሆን፣ በአዳማ፣ በባህር ዳር ወይም በመቀሌ ተመሳሳይ ንግድ 70 ዓመት ያገኛል። ልዩነቱ አሥር ዓመት ነው።

ስለዚህ «ንግድ 60 ዓመት ነው» የሚለውን ከአዲስ አበባ ውጭ መተግበር ስሕተት ነው።

3️⃣ የሊዝ መብት ሊተላለፍ ይችላል?

አዎ። በሽያጭ፣ በስጦታ፣ በውርስ ወይም በባንክ ዕዳ ማስከበር ሊተላለፍ ይችላል — ሆኖም በሚመለከተው አካል በኩል በሚደረግ ሕጋዊ ሂደት መሆን አለበት።

ዝውውሩ በመሬት አስተዳደር ጽ/ቤት መመዝገብ አለበት። ያልተመዘገበ ዝውውር ሕጋዊ ውጤት የለውም።

እና እዚህ ላይ ገዢ መጠየቅ ያለበት ጥያቄ አለ። የሊዝ ዘመን የሚቆጠረው ውሉ ከተፈረመበት ቀን ጀምሮ ነው እንጂ አንተ ከገዛህበት ቀን አይደለም።

ስለዚህ የቆየ ንብረት ስትገዛ ‹‹የሊዝ ዘመኑ ስንት ዓመት ቀረው?›› ብለህ ጠይቅ። በ1998 ዓ.ም. የተጀመረ የስድሳ ዓመት የንግድ ሊዝ ዛሬ ቀሪው አርባ ዓመት አካባቢ ነው እንጂ ስድሳ አይደለም።

4️⃣ የሊዝ ዘመን ሲያበቃ — እድሳት

ዘመኑ ሲያልቅ በራስ ሰር አይታደስም። እድሳት ሲጠየቅ የቦታው ዋጋና የግንባታው ሁኔታ በወቅቱ የገበያ ሁኔታ መሠረት ሊገመገም ይችላል።

ማለት ዛሬ የከፈልከው ዋጋ ነገ የሚከፈለውን አይወስንም።

እንዲሁም ቦታው ለሕዝብ ጥቅም የሚያስፈልግ ከሆነ ውሉ ላይታደስ ይችላል። በዚያ ጊዜ በመሬቱ ላይ ላለው ንብረትና ለተደረገው ቋሚ መሻሻል ካሳ ይከፈላል።

ስለዚህ ንብረት ስትገዛ ዋጋውን ብቻ አትመልከት።

5️⃣ የግንባታ ጊዜ ገደብ — ብዙ ሰው የሚዘነጋው

ይህ ነጥብ ከአራቱም የበለጠ አደገኛ ነው፤ ግን በአብዛኛው ውይይት ውስጥ የለም።

ሊዝ ማግኘት ብቻ በቂ አይደለም። አዋጁ ግንባታ መቼ መጀመር እንዳለበትና መቼ መጠናቀቅ እንዳለበት ጊዜ ያስቀምጣል። በዚያ ጊዜ ውስጥ ካልተገነባ ቦታው ሊወሰድ ይችላል።

የሕግ ጥናቶች አዋጁን ሲገመግሙ ያነሱት ዋና ትችትም ይኸው ነው — የተሰጠው የግንባታ ጊዜ አጭር መሆኑና ባለማክበር የሚወሰደው እርምጃ ጥብቅ መሆኑ።

ስለዚህ ቦታ ስትይዝ ሁለት ቀን አስታውስ፦ የሊዝ ዘመኑ መቼ እንደሚያልቅ፣ እና ግንባታው መቼ መጠናቀቅ እንዳለበት። ሁለተኛው ብዙ ጊዜ ቀድሞ ይደርሳል።

ትክክለኛውን ቀን ከውልህና ከመሬት አስተዳደር ጽ/ቤት አረጋግጥ።

📋 ከመክፈልህ በፊት የሚጠየቁ አምስት ጥያቄዎች

• የሊዝ ውሉ የተፈረመው መቼ ነው? ቀሪው ዘመን ስንት ነው?
• የቦታው የአገልግሎት ዓይነት ምንድን ነው? መኖሪያ፣ ንግድ ወይስ ሌላ?
• ቀሪ የሊዝ ክፍያ አለ? ማን ይከፍለዋል?
• የግንባታ ጊዜ ገደቡ መቼ ያልቃል? ተጀምሯል?
• ዝውውሩ በመሬት አስተዳደር ጽ/ቤት ተመዝግቧል?

📄 የሚያስፈልጉ ሰነዶች

• የሊዝ ውሉ ቅጂ — የተፈረመበት ቀን ያለበት
• የሊዝ ይዞታ ማረጋገጫ (የሊዝ ካርታ)
• ቀሪ የሊዝ ክፍያ ካለ የክፍያ መዝገብ

⚖️ ተዛማጅ ሕጎች

• አዋጅ ቁጥር 721/2011 — የከተማ ቦታን በሊዝ ስለመያዝ
• አዋጅ ቁጥር 818/2014 — የከተማ ቦታ ይዞታ ምዝገባ
• ሕገ መንግሥት አንቀጽ 40 — የመሬት ባለቤትነት
• የቀድሞዎቹ 80/1993 እና 272/2002 በ721/2011 ተሽረዋል

---

ማስጠንቀቂያ፦ ይህ የአሠራር ገለጻ ነው እንጂ የሕግ ምክር አይደለም። የሊዝ ዘመኖች የሚወሰኑት በአዋጁና በየከተማው አስተዳደር በሚወጣ መመሪያ ነው፤ መመሪያዎቹም ሊሻሻሉ ይችላሉ። ከመወሰንህ በፊት ከመሬት አስተዳደር ጽ/ቤት አረጋግጥ ወይም ፈቃድ ያለው ጠበቃ አማክር።

➡️ በሚቀጥለው ክፍል፦ የቤት ኪራይ ውል — አዋጅ 1320/2024። አከራይና ተከራይ ማወቅ ያለባቸው።

---

ምንጭ፦ የከተማ ቦታን በሊዝ ስለመያዝ አዋጅ ቁጥር 721/2011 (ፌደራል ነጋሪት ጋዜጣ፣ 18ኛ ዓመት ቁጥር 4፣ ኅዳር 28 ቀን 2011 እ.ኤ.አ)። የአንቀጽ 18 ቁጥሮች ከአዋጁ ጽሑፍና አንቀጹን በቀጥታ ከሚጠቅሱ የሕግ ጥናቶች የተረጋገጡ ናቸው።